[1]         La locataire demande d’être indemnisée de 4 910 $, des dommages‑intérêts, les intérêts et la condamnation aux frais de justice.

[2]         Les parties sont liées par un bail du 15 janvier 2021 au 1er décembre 2022 au loyer mensuel de 1 825 $.

[3]         Le logement concerné est un logement de 4½ pièces, localisé au rez-de-chaussée dans un immeuble de prestige, de construction récente.

[4]         Le locateur n’est pas présent à l’audience quoique dûment notifié, convoqué et appelé, et ce, sans aucune justification.

[5]         En raison de la pandémie de COVID‑ 19, la locataire doit exercer son travail à partir du logement concerné.

[6]         En raison de problèmes de drainage de l’eau suite à une erreur de construction, la locataire est avisée au cours du mois de mai que des travaux de correction seront effectués pour une durée de deux semaines, ce qui va générer des bruits.

[7]         Les bruits générés sont incessants, de 7 h 00 à 16 h 00, anormaux et récurrents et d’une intensité qui nuit à la concentration et aux communications requises dans le cadre de la prestation de travail de la locataire.

[8]         Ces travaux vont s’éterniser pendant plus de trois mois subséquents, ce qui nuit grandement à l’exécution de la prestation de travail de la locataire et lui engendre de nombreux inconvénients dont notamment la location d’un autre lieu pour exercer sa prestation de travail, ce qui lui a généré une dépense 1 750 $ non prévue. La preuve indique que cette location s’est effectuée pour la semaine du 25 mai 2021 (250 $), celle du mois de juin 2021 (1 000 $) et les semaines des 5 et 12 juillet 2021 (500 $). Elle réclame aussi les frais de transport pour s’y rendre, soit 535 $ pour cette période, au taux de 0,25 $ le kilomètre.

[9]         Les parties se sont rencontrées le 10 juillet 2021 afin de convenir d’une résiliation de bail à compter du 1er août 2021 en contrepartie du paiement de diverses sommes dont 1 825 $ pour le loyer du mois d’août, et 1 825 $ pour les frais de relocation du logement concerné.

[10]     Cependant, la locataire réclame le remboursement de ces deux montants. Elle explique qu’elle a été contrainte de payer ces montants afin de pouvoir quitter le logement concerné.

[11]     Elle ajoute que le locateur a refusé qu’elle effectue les démarches pour tenter de relouer le logement concerné, qu’elle n’a pas occupé le logement concerné au mois d’août 2021, que le loyer n'a été reloué pour occupation qu'à compter du mois de septembre 2021 par un locataire subséquent et que les frais de location sont en réalité qu’une pénalité non justifiée, car selon la locataire le locateur avait déjà sélectionné ce locataire subséquent.

[12]     Elle précise qu’elle a dû convenir de cette entente rapidement afin d’être capable de pouvoir se reloger rapidement et de pouvoir exercer son travail dans un endroit bien plus propice à une jouissance paisible et à l’exercice de son travail rémunérateur.

[13]     Le Tribunal aurait bien aimé pouvoir entendre la version du locateur.

Analyse et décision

[14]     Le Tribunal considère important de mentionner les règles et critères applicables dans le cadre du fardeau de la preuve.

[15]     L'article 2845 du Code civil du Québec (C.c.Q.) prévoit que :

« 2845. La force probante du témoignage est laissée à l'appréciation du tribunal. »

[16]     Le rôle principal des parties dans la charge de la preuve est établi aux articles 2803 et 2804 C.c.Q. qui prévoient:

« 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention.

Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. »

« 2804. La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. »

[17]     Quant aux critères qui peuvent être utilisés par le Tribunal pour analyser la crédibilité des témoignages, la Cour du Québec dans l'affaire Eustache c. La Compagnie d'assurance Bélair inc.[1] précise :

« [40] Les critères retenus par la jurisprudence pour jauger la crédibilité, sans prétendre qu'ils sont exhaustifs, peuvent s'énoncer comme suit :

1. Les faits avancés par le témoin sont-ils eux-mêmes improbables ou déraisonnables?

2. Le témoin s'est-il contredit dans son propre témoignage ou est-il contredit par d'autres témoins ou par des éléments de preuve matériels?

3. La crédibilité du témoin a-t-elle été attaquée par une preuve de réputation?

4. Dans le cours de la déposition du témoin, y a-t-il quoi que ce soit qui tend à le discréditer?

5. La conduite du témoin devant le Tribunal et durant le procès révèle-t-elle des indices permettant de conclure qu'il dit des faussetés?

[41] Ces critères d'appréciation de la crédibilité doivent être utilisés pour l'appréciation d'un témoignage en tenant compte non seulement de ce qui est dit devant le Tribunal, mais aussi en regard des autres déclarations que le témoin a pu faire ailleurs. ».

[18]     Ainsi, la locataire doit présenter au juge une preuve qui surpasse et domine celle du locateur.

[19]     Dans leur traité de La preuve civile (4e édition)[2], les auteurs Jean-Claude Royer et Sophie Lavallée précisent :

« Il n'est donc pas requis que la preuve offerte conduise à une certitude absolue, scientifique ou mathématique. Il suffit que la preuve rende probable le fait litigieux. »

[20]     Ces mêmes auteurs écrivent quant à l'appréciation de la prépondérance :

« Pour remplir son obligation de convaincre, un plaideur doit faire une preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. Le degré de preuve requis ne réfère pas à son caractère quantitatif, mais bien qualitatif. La preuve produite n'est pas évaluée en fonction du nombre de témoins présentés par chacune des parties, mais en fonction de leur capacité de convaincre. Ainsi, le plaideur doit démontrer que le fait litigieux est non seulement possible, mais probable. Dans l'appréciation globale d'une preuve, il n'est pas toujours facile de tracer la ligne de démarcation entre la possibilité et la probabilité. »

[21]     L'auteur Léo Ducharme[3] s'exprime ainsi quant au fardeau de preuve :

« S'il est nécessaire de savoir sur qui repose l'obligation de convaincre, c'est afin de déterminer qui doit assumer le risque de l'absence de preuve. En effet, si par rapport à un fait essentiel, la preuve n'est pas suffisamment convaincante, ou encore si la preuve est contradictoire et que le juge est dans l'impossibilité de déterminer où se situe la vérité, le sort du procès va se décider en fonction de la charge de la preuve : celui sur qui reposait l'obligation de convaincre perdra. »

[22]     À l’audience, la locataire fonde sa demande sur les dispositions de l’article 1863 C.c.Q. qui édictent :

« 1863. L'inexécution d'une obligation par l'une des parties confère à l'autre le droit de demander, outre des dommages-intérêts, l'exécution en nature, dans les cas qui le permettent. Si l'inexécution lui cause à elle-même ou, s'agissant d'un bail immobilier, aux autres occupants, un préjudice sérieux, elle peut demander la résiliation du bail.

L'inexécution confère, en outre, au locataire le droit de demander une diminution de loyer; lorsque le tribunal accorde une telle diminution de loyer, le locateur qui remédie au défaut a néanmoins le droit au rétablissement du loyer pour l'avenir. »

[23]     Tel que le mentionnent les auteurs Beaudoin et Jobin[4] quant à l’obligation de résultat :

« [...] le débiteur d'une obligation de résultat doit aller plus loin. Il ne peut se contenter de rapporter la preuve d'un comportement de personne prudente et diligente; il doit expliquer pourquoi il a été dans l'impossibilité de fournir le résultat promis et donc établir que l'inexécution de l'obligation est due à une force majeure, à l'acte d'un tiers équivalant à force majeure, ou au créancier lui-même. Enfin, s'il s'agit d'une obligation de garantie, le débiteur doit prouver que l'inexécution a été provoquée par le créancier et il ne peut pas invoquer la force majeure.

- Obligation de résultat - [...] Sur le plan de la preuve, l'absence de résultat fait présumer la faute du débiteur et donc sa responsabilité contractuelle si le dommage et le lien de causalité sont établis. Elle place sur ses épaules le fardeau de démontrer que l'inexécution provient d'une cause qui ne lui est pas imputable. À défaut de se décharger de ce fardeau, le débiteur est tenu responsable de l'inexécution. L'analyse doit donc se faire par rapport au fardeau de preuve. L'obligation de résultat ne crée pas une responsabilité objective, puisqu'il faut de toute façon la présence d'une imputabilité que le débiteur peut combattre en prouvant force majeure.»

[24]     Ainsi, lorsqu'un manquement à ses obligations est prouvé, le locateur ne peut invoquer qu'il a adopté un comportement prudent et diligent.

[25]     Selon cet article du Code civil du Québec, la locataire doit démontrer que le locateur a manqué à ses obligations pour donner droit à être indemnisée.

[26]     Est-ce que le locateur a contrevenu à ses obligations donnant ainsi ouverture à des dommages?

[27]     Le Tribunal considère que oui.

[28]     Il s'agit d'une obligation de résultat qui fait en sorte que la locataire doit s'attendre à ce qu'elle puisse jouir de son logement. Le locateur avait l'obligation d'agir avec diligence pour exécuter les demandes formulées par la locataire ou à tout le moins réagir et démontrer qu'il a répondu aux demandes et sinon, le justifier.

[29]     Le bruit généré par ces travaux de réparation du drainage s’est produit sur une période de trois mois, ce qui a causé une diminution de loyer en raison de la perte de jouissance paisible du logement.

[30]     Ces bruits sont jugés anormaux et récurrents.

[31]     Elle a été patiente, a avisé le locateur et a dû subir les inconvénients d'une situation dont elle n'est pas responsable et qui a nui à la jouissance paisible du logement à laquelle elle a droit.

[32]     L'article 1863 C.c.Q. édicte que l'inexécution confère, en outre, à la locataire le droit de demander une diminution de loyer : « [...] lorsque le tribunal accorde une telle diminution de loyer, le locateur qui remédie au défaut a néanmoins le droit au rétablissement du loyer pour l'avenir. »

[33]     Dans la décision Renaud c. O.M.H. de Montréal[5], le Tribunal précise le but d'une diminution de loyer :

« Le recours en diminution de loyer a pour but de rétablir l'équilibre entre les prestations de chacune des parties au bail. Lorsque le loyer ne représente plus la valeur des obligations du locateur parce que certains services ne sont plus dispensés ou que la locataire n'a plus la pleine et entière jouissance des lieux loués, celui-ci doit être réduit en proportion de la diminution subie. Il s'agit en somme de rétablir le niveau du loyer à la valeur des obligations rencontrées par le locateur par rapport à ce qui est prévu au bail. Il ne s'agit donc pas d'une compensation pour des dommages ou des inconvénients que la situation peut avoir causés ni d'un moyen utilisé pour inciter le locateur à rétablir la locataire dans ses droits. »

[34]     La juge administrative Anne Mailfait de ce Tribunal dans l'affaire Baril c. Habitations Van Horne[6] rappelle les critères pouvant guider le Tribunal lors de l'analyse d'une demande de diminution de loyer :

 « Le tribunal tient compte du prix du loyer, de la dimension ou de la contenance du logement, des services ainsi que de la perte de jouissance des lieux. Ce dernier critère est ainsi expliqué par l'auteur Denys Lamy : « La perte de jouissance paisible des lieux n'est évidemment ni une dégradation, ni une diminution de services ou d'espace, mais elle n'est pas non plus une diminution ou une perte de commodité. »

[35]     Enfin, la diminution ou la perte doit être réelle, sérieuse, significative et substantielle.

[36]     Le Tribunal conclut que le locateur n'a pas respecté ses obligations de locateur, tel que précédemment mentionné.

[37]     La preuve non contredite est prépondérante à cet effet. Et il doit être condamné à lui payer 2 285 $ à ce poste de réclamation.

[38]     Les auteurs Pierre C. Gagnon, juge administratif, et Me Isabelle Jodoin distinguent les dommages‑intérêts de la demande de diminution de loyer[7] :

« Diminution de loyer et dommages-intérêts sont deux notions fort différentes. Dans le premier cas, le redressement équivaut à la perte locative du locataire, soit par rapport à la superficie totale du logement (par exemple une pièce inondée), soit selon l'importance relative du service dont le locataire est privé (par exemple défectuosité du chauffage). Dans le second cas, la somme octroyée vise à compenser pour le préjudice résultant d'une faute. À certaines conditions, la diminution peut être accordée rétroactivement au début du trouble dénoncé. Il en est de même pour le rétablissement du loyer, qui peut rétroagir au moment où le problème a été réglé. Diverses formes de redressement peuvent être accordées dans la même décision. »

[39]     Le Tribunal vient à la conclusion que la diminution de jouissance du logement en raison des problèmes allégués par la locataire est réelle, sérieuse, significative et substantielle. La preuve est objective à cet effet et dénote sa réelle, sérieuse et significative perte de jouissance du logement.

[40]     En conséquence, et compte tenu de la perte réelle, sérieuse, significative et substantielle de la jouissance du logement, le Tribunal considère que la somme de 800 $ à titre de perte de jouissance, dommages pour troubles et inconvénients et diminution de loyer en raison des dégâts d'eau survenus au logement et des inconvénients qu'elle a subis, est justifiée.

[41]     La locataire demande des dommages de 1 750 $ pour sa relocation temporaire du mois de mai à fin juillet pour l’exercice de son travail, ainsi que les frais de déplacement de 535 $.

[42]     Quant au remboursement des sommes versées au locateur pour la relocation du logement concerné, ils sont accordés jusqu’à concurrence d’un montant de 1 825 $. Il appert de la preuve que la locataire a offert au locateur de relouer le logement concerné et qu’il a refusé qu’elle procède à la procédure de cession ou de sous‑location. Elle se devait de quitter rapidement le logement concerné afin de pouvoir continuer à exercer son travail dans un endroit calme. Le Tribunal comprend que le consentement de la locataire a été vicié selon les articles 1399, 1400 et 1401 C.c.Q., car pour pouvoir se relocaliser rapidement elle a été contrainte de signer cette entente de résiliation de bail et de verser les pénalités exigées par le locateur. Conséquemment, elle a le droit à la restitution[8] de cette somme payée de 1 875 $.

[43]     En conclusion, le locateur est condamné à payer à la locataire la somme de 4 910 $.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[44]     ACCUEILLE partiellement la demande de la locataire;

[45]     CONDAMNE le locateur à payer à la locataire la somme de 4 910 $, plus les intérêts et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 C.c.Q. à compter du 12 octobre 2021, et les frais judiciaires de 125 $;

[46]     REJETTE la demande de la locataire quant au surplus.

[1]  [2003] CanLII 3294 (QCCQ).

[2]  Jean-Claude ROYER et Sophie LAVALLÉE, La preuve civile, 4e éd., Cowansville, Éditions Yvon Blais, 2008.

[3]  Précis de la preuve, 6e édition, 2005, Édition Wilson & Lafleur ltée, p. 62.

[4]  BAUDOIN, Jean-Louis et JOBIN Pierre-Gabriel, Les obligations, 5e édition, Les éditions Yvon Blais inc., 1998, p. 205, par. 210.

[5]  [1994] J.L. 77 (R.L.).

[6]  31-080218-073G (08-10-2009).

[7]  Louer un logement, 2e édition, Éditions Yvon Blais inc., 2012.

[8]  Selon l’article 1699 C.c.Q.